소득 증빙이 어렵거나 신용점수가 낮아 전세자금 마련에 어려움을 겪는 이들이 시중은행 대출과 공공 전세임대 제도를 혼동해 낭패를 보는 사례가 이어지고 있다. 무직 상태에서 신용점수가 500점대에 머무는 경우 1금융권 전세대출 승인은 어렵지만, 공공기관이 지원하는 임대 제도는 심사 구조가 달라 지원 대상에 포함될 수 있다.
가장 먼저 구분해야 할 부분은 일반 전세자금대출과 공공 전세임대의 법적·구조적 성격이다. 일반 전세대출은 세입자가 집주인과 직접 임대차계약을 맺은 뒤 한국주택금융공사(HF)나 주택도시보증공사(HUG)의 보증서를 담보로 은행에서 돈을 빌리는 금융 여신 상품이다. 반면 한국토지주택공사(LH)의 기존주택 전세임대는 공공주택 특별법에 따라 공공주택사업자가 주택 소유자와 먼저 전세계약을 체결한 뒤 저소득 서민에게 저렴한 조건으로 재임대(전대)하는 공공임대주택 제도다.
심사 기준에서도 뚜렷한 차이가 난다. 신용점수 500점대는 과거 신용등급 기준 7~8등급 이하에 해당하는 저신용 구간으로, 1금융권 시중은행이나 주요 보증기관의 전세대출 보증 심사를 통과하기 어렵다. 소득이 없는 경우 신용카드 사용액이나 건강보험료 납부액을 환산한 인정소득(추정소득) 제도를 시도할 수 있지만, 신용점수가 미달하면 2금융권의 연 7%대 이상 고금리 상품으로 내몰리기 쉽다.
이와 달리 LH 전세임대주택은 차주의 상환 여력이나 금융권 신용평점만을 기준으로 탈락시키지 않는다. 무주택 세대 구성원 여부, 가구 전체의 소득과 보유 자산, 기초생활수급자나 차상위계층 해당 여부 등이 핵심 심사 기준이다. 신청인 본인의 신용점수가 낮더라도 가구 전체의 소득과 재산 요건이 공고 기준을 충족하면 입주 대상자로 선정될 수 있다.
신청 방식도 완전히 다르다. 일반 전세대출은 은행 창구나 기금 수탁은행을 방문해 상담하지만, LH 전세임대는 은행이 아닌 LH청약플러스 포털이나 주민센터에서 모집공고를 확인하고 접수해야 한다. 입주 대상자로 선정된 이후 세입자가 거주할 주택을 직접 물색하면, 공공기관이 권리분석을 거쳐 주택 소유자와 계약을 맺는 순서로 진행된다.
가구원 구성에 따른 소득 합산 범위도 사전에 확인해야 한다. 신청자 본인이 소득이 없는 주부라도 같은 주민등록등본에 등재된 경제활동 자녀가 있다면 가구원 전체 소득과 자산을 합산해 심사한다. 공공 전세임대 신청을 준비한다면 세대 분리 여부와 가구 총소득을 먼저 점검하고, 저신용 무직자 전액 승인을 미끼로 선수수료를 요구하는 불법 대출 브로커의 금융사기를 주의해야 한다.
