빚더미에 오른 채무자가 개인회생 절차를 밟더라도 살고 있는 자택이 법원 경매로 넘어가는 일을 완전히 피하기는 어렵다. 개인회생을 신청하면 모든 빚이 법원에서 재조정돼 살던 집도 안전하게 지킬 수 있을 것이라고 오인했다가 인가결정 직후 경매 통지서를 받아드는 채무자가 적지 않다.
핵심 원인은 주택담보대출에 설정된 근저당권이 '별제권'에 해당하기 때문이다. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제586조는 파산절차상의 별제권 규정을 개인회생절차에 준용하도록 규정한다. 개인회생재단에 속하는 주택에 저당권을 가진 채권자는 개인회생 절차와 무관하게 별제권을 행사해 담보권을 실행할 수 있다.
법원이 개인회생 개시결정을 내리면 제600조 제2항에 따라 변제계획 인가결정일 또는 절차 폐지결정 확정일까지 담보권 실행을 위한 경매가 일시 중지된다. 하지만 이 중지 효력은 변제계획 인가결정이 내려지는 순간 자동으로 사라진다. 채무자가 인가 후 법원에 매달 변제금을 성실히 납부하더라도 주택담보대출 원리금 연체를 해결하지 못하면 은행 등 금융회사는 곧바로 임의경매를 재개하거나 새로 신청할 수 있다.
개시결정 이전에 이미 경매 절차가 시작됐거나 시작될 위험이 있다면 신청인은 같은 법 제593조 제1항 제3호에 따른 담보권 실행 경매 중지명령을 법원에 별도로 신청해야 한다. 중지명령을 받아두지 않으면 개시결정이 내려지기 전에도 경매 매각 절차가 진행될 수 있어서다.
보유 주택의 가치는 개인회생 변제계획안 작성에도 직결된다. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제614조의 '청산가치 보장의 원칙'에 따라 주택 시세에서 선순위 담보대출금을 뺀 순자산가치보다 총변제액의 현재가치가 더 커야만 법원 인가를 받는다. 집값에 비해 담보대출이 적어 순자산가치가 높게 산정되면 월 변제금 부담이 급증해 인가를 받지 못하거나 변제계획을 완주하지 못하고 중도 폐지되는 사례가 나타난다.
실거주 주택을 지키려는 채무자라면 법원과 유관기관의 채무재조정 연계 프로그램을 활용해야 한다. 서울회생법원은 신용회복위원회와 업무협약을 맺고 시가 6억 원 이하 1주택 소유자이면서 부부합산 연간 소득 7,000만 원 이하인 실거주 채무자를 지원하는 프로그램을 운영한다. 신용회복위원회의 지원으로 주택담보대출에 최장 5년의 거치기간을 두고 이자 감면과 상환기간 연장을 받으면, 거치 이자를 뺀 잔여 소득으로 개인회생 무담보 채무를 변제하며 주택을 지킬 수 있다.
신용회복위원회의 담보권 실행유예 제도 역시 주택 처분이나 정상 상환을 준비할 시간을 벌어주는 수단이다. 연체 기간이 30일을 초과하고 주택 가격 6억 원 이하, 부부합산 연소득 7,000만 원 이하인 취약 차주는 금융회사의 경매 실행을 최장 1년 동안 유예받고 연체이자를 전액 감면받을 수 있다.
