아파트 등 주거용 부동산 프로젝트금융(PF) 사업장에 적용될 예정이던 자기자본비율 규제가 2년간 유예된다. 반면 상가나 오피스텔, 물류센터 등 비주거 사업장은 2027년부터 예정대로 규제가 시행돼 개발업계의 명암이 엇갈리게 됐다.

금융위원회는 2026년 10월 13일 정부서울청사에서 '부동산 프로젝트 금융 상황 점검회의 겸 주택공급 촉진을 위한 금융지원 대책 점검회의'를 열었다. 금융위원회 사무처장 주재로 관계부처와 유관기관, 금융협회 등이 참석해 이 같은 규제 차등 방안을 확정했다. 이번 조치는 2026년 8월 13일 발표된 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책의 후속 조치다.

주거용 2년 유예·비주거 2027년 즉시 적용

핵심은 사업 유형에 맞춘 규제 적용 시점 분리다. 주거사업장의 경우 건전성·충당금 정비와 대출 취급 요건, 위험가중치 정비 등 PF 자기자본비율 규제 시행을 2년 유예하기로 했다. 이에 따라 주거사업장은 2029년 5%를 시작으로 2030년 10%, 2031년 15%, 2032년 20%까지 단계적으로 요건이 높아진다.

반면 부실률이 상대적으로 높은 비주거사업장은 유예 없이 2027년부터 규제가 즉시 시행된다. 2027년 5%에서 출발해 2028년 10%, 2029년 15%, 2030년 20%로 상향되며, 위험가중치는 2027년부터 곧바로 20% 기준이 적용된다.

금융권 자금 공급 특례와 지표 추이

금융당국은 주거사업장 자금 유입을 촉진하기 위해 은행과 증권사를 향한 인센티브도 마련했다. 은행과 증권사가 주거사업장에 여신을 공급할 때, 2027년부터 2028년까지 자기자본비율 5%를 충족하면 위험가중치를 완화해 주는 특례를 부여하기로 했다. 금융위원회는 "주거사업장을 대상으로 금융권 자금 지원에 확실한 인센티브를 부여했다"고 밝혔다.

2026년 6월 말 기준 금융권 PF 익스포저는 168조8,000억 원으로 전 분기보다 1조 원 감소했다. 반면 PF 대출잔액은 115조8,000억 원으로 전 분기보다 3,000억 원 늘어나며 2023년 말 이후 처음으로 반등세를 나타냈다. 2분기 신규 취급액은 23조5,000억 원으로 1분기(16조8,000억 원)보다 6조7,000억 원 증가했고, 대출 연체율은 4.56%로 전 분기보다 0.09%포인트 낮아졌다.

개발업계 명암과 후속 과제

이번 조치로 주택 개발사업을 추진하는 시행사와 시공사는 자기자본 확충 부담을 2년간 덜면서 브릿지론 만기 연장과 본PF 전환에 필요한 시간을 벌었다. 반면 비주거 개발사업장은 2027년부터 자본 요건을 충족하지 못하면 대출 취급이 제한되거나 높은 위험가중치가 매겨져 구조조정과 매각 속도가 빨라질 것으로 보인다.

금융당국은 주택 PF 사업장 279곳을 밀착 모니터링하고 금융애로 해소센터를 계속 운영하며 시장 상황을 점검할 방침이다.