신혼집이나 첫 전셋집을 구하는 임차인이 주택 매매가 대비 담보대출과 보증금 합산 비율이 높은 매물을 계약하면 전세보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 커진다. 주택도시보증공사(HUG) 등 주요 보증기관의 전세보증금 반환보증 가입 기준이 강화된 데다 깡통전세 위험도 여전한 만큼 계약 체결 전 권리관계를 꼼꼼히 따져봐야 한다.
임대차 실무에서는 매매가 대비 집주인의 융자와 전세보증금 합계가 70%를 넘는 주택을 보증금 반환 사고 위험 매물로 분류한다. 주택 가격이 떨어지거나 경매로 넘어갈 경우 선순위 근저당권과 경매 집행 비용을 제하고 나면 임차인에게 돌아갈 보증금이 부족해질 수 있어서다.
보증보험 가입 요건도 한층 까다로워졌다. HUG와 한국주택금융공사(HF)는 전세보증금 반환보증의 주택가격 산정 기준을 공시가격의 140%로 적용하고 담보인정비율을 기존 100%에서 90%로 낮춘 '126% 룰'을 시행 중이다. 공시가격 2억 원 빌라 기준 종전에는 최대 2억8,000만 원까지 보증에 가입할 수 있었으나 현재는 2억5,200만 원 이하일 때만 가능하다. 선순위 채권과 전세보증금을 합친 금액이 주택 매매가의 90% 이내여야 가입할 수 있는 상품도 많다.
부동산 중개업소 설명에만 의존하지 말고 HUG나 SGI서울보증 등 공식 기관 누리집에서 해당 주택의 보증 가입 가능 여부를 직접 확인해야 한다. 일반 전세자금대출 한도는 대출 신청인의 소득과 신용등급, 주택 가격에 따라 보증금의 70~80% 범위에서 결정되므로 금융기관 사전 확인도 거쳐야 한다.
법령상 보호 장치를 확보하는 절차도 빼놓을 수 없다. 주택임대차보호법 제3조의7에 따라 임차인은 계약 체결 시 임대인에게 선순위 확정일자 부여일과 보증금 액수, 국세 및 지방세 납세증명서 제시를 요구할 수 있다. 보증금이 1,000만 원을 초과하는 임대차 계약은 임대인 동의가 없어도 전국 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있다.
계약을 맺은 뒤에는 잔금 지급 당일 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보해야 한다. 임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못했다면 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 단독으로 법원에 임차권등기명령을 신청해 권리를 유지할 수 있다.
